Wijkwebsite Schilderswijk Groningen
voor Kostverloren en de Schildersbuurt

  • Slider_01.jpg
  • Slider_02_Kostverloren.jpg
  • Slider_03.jpg
  • Slider_04_Kostverloren.jpg
  • Slider_05.jpg
  • Slider_06_Kostverloren.jpg

reactie eerste

De Schildersbuurt is geen delfstoffenput voor exploitatie en ontwikkeling van jongerenhuisvesting maar een woonwijk

De drie Schilderskwartieren en de wijkraad Schildersbuurt vinden het voorontwerp bestemmingsplan ‘herziening bestemmingsregel wonen’ een stap in de goede richting naar ‘het teruggeven van de buurt aan de bewoners’. Maar als geheel is het plan nog ontoereikend voor een perspectief op de ontwikkeling van de Schildersbuurt.

Positief zijn nieuwe zaken als

  • het gebruik van het begrip ‘woning’ in plaats van ‘wonen’, om zo kamerbewoning te onderscheiden van wonen in een zelfstandige woning.
  • het verbod op splitsen van woningen,
  • de beperking van optopmogelijkheden (al moet die nog beter)
  • en de Omgevingstoets die wordt ingezet bij het binnenplanse afwijkingsbeleid van B&W.

Maar er is nog het nodige te wensen:

  • Nodig is een concreet ontwikkelingsprogramma voor de Schildersbuurt, met bijbehorend budget. Bevordering van ‘gezinsbewoning’ (met inbegrip van het concept ‘leeftijdsbestendige’ woonwijk) kan niet aan het particulier initiatief worden overgelaten. De Schilderskwartieren en de Wijkraad willen daartoe overleg met de gemeente.
  • De Schilderskwartieren en de Wijkraad willen dat ernst wordt gemaakt met de status van beschermd stadsgezicht. Het historisch-architectonisch karakter van de buurt maakt de buurt uniek in Groningen. Dit betekent dat de uitwassen van ontwikkelingen zoals die de afgelopen jaren plaatsvonden niet meer zullen mogen voorkomen. De buurt heeft geen behoefte aan dynamiek in de zin van het overal opdoemen van aanbouwsels en optoppingen maar wil positief inzetten op de kwaliteit van de gebouwde en ingerichte omgeving.
  • Een moratorium op kamerverhuur.
  • De Schilderskwartieren willen een stem in de Omgevingstoets. De omgevingstoets wordt ingezet bij de beoordeling van binnenplanse afwijkingen. Conform het coalitieakkoord ‘Voor de Verandering’ is burgerparticipatie, in dit geval gemandateerd aan de kwartieren, hier niet meer dan logisch.
  • Met een voorbereidingsbesluit kunnen ontwikkelingen te worden voorkomen die niet in het voorontwerp bestemmingsplan passen. Van gemeentewege lijkt enige aarzeling te bestaan in dezen, met het oog op door ontwikkelaars te claimen planschade. De Schilderskwartieren willen sterk inzetten op het voorbereidingsbesluit. Raadpleging van deskundigen (RUG) heeft opgeleverd dat de kans op planschadeclaims klein is. Mocht de gemeente niet voornemens zijn te komen met een voorbereidingsbesluit dan willen de Schilderskwartieren dat de gemeente zich in ieder geval door externe deskundigen laat adviseren inzake te verwachten schadeclaims.

Voor wie de hele reactie wil lezen? Inderdaad hieronder.

Algemeen:

Het voorliggende plan is, als vervolg op het facetbestemmingsplan Woningsplitsing een stap op weg om ‘de buurt weer aan de bewoners’ te geven. Het besef is bij de gemeente doorgedrongen/is bezig door te dringen dat er de laatste jaren te sterk is ingezet op het accommoderen van studentenbewoning ten koste van de leefbaarheid in de wijk. Dat neemt niet weg dat naar ons idee nog verdere stappen moeten worden gezet.

Het plan, zoals dat nu in concept voorligt, verdient in dat opzicht nog aanscherping en vooral ook een andere invalshoek: het adagium zou niet zozeer moeten zijn “hoe beperken we de uitbreiding van studenten/jongerenbewoning” maar “hoe kunnen we ons actief richten op een betere balans tussen gezinsbewoning en jongeren/studentenbewoning”. Dat vraagt niet (alleen) een conserverend bestemmingsplan waar sommige ‘uitwassen’ aan banden worden gelegd maar vooral een concreet programma om ‘gezinsbewoning’ (i.c. bewoning door andere huishoudens dan die zich wegens studieredenen tijdelijk in de wijk vestigen) te bevorderen. In die ‘gezinsbewoning’ is ook begrepen de geschiktheid van de wijk voor bewoning door ouderen, of breder, leeftijdsbestendigheid van de wijk.

Een dergelijke visie vraagt om concreet beleid en ook budget (voor bijvoorbeeld aankoop van studentenpanden). Dat is een andere zienswijze dan die in hoofdstuk 7 (Uitvoerbaarheid/exploitatie) van de Toelichting te lezen is, namelijk dat “ontwikkelingen aan het particulier initiatief worden overgelaten”. Met betrekking tot jongerenhuisvesting wordt in hoofdstuk 2.1., Gemeentelijk beleid, van de Toelichting gesteld dat “met corporaties en andere partners (en we hebben op 13 januari begrepen dat dat zogenaamde ‘huisjesmelkers’ zijn) de mogelijkheden [worden] onderzocht om bestaande, oudere complexen van jongerenhuisvesting te verbeteren”. Nu de gemeente na de inwerkingtreding van de herziene Woningwet per 1 juli 2015 een sterker sturende rol in de relatie met de woningcorporaties heeft gekregen gaan wij er van uit dat met de corporaties afspraken worden gemaakt over de verbetering van de jongerenhuisvesting in de Schildersbuurt.

Kortom, er is meer in het verkeren van overheden met anderen (burgers, belanghebbende partijen enzovoort) dan ‘zaken overlaten aan particulier initiatief’. Dat realiseert de gemeente zich bij het ontwikkelen van jongerenhuisvesting en dat zou de gemeente zich ook moeten realiseren met betrekking tot de Schildersbuurt. De Schildersbuurt is de afgelopen jaren zodanig in kwaliteit achteruitgegaan dat ook hier sturing in enige vorm, anders dan door het afwachten van particuliere initiatieven, aangewezen is. Wij treden hierover graag met de gemeente in overleg.

In het navolgende gaan we op een aantal aspecten van het voorontwerp nader in.

Positief:

1. Het gebruik van het begrip ‘woning’ in plaats van ‘wonen’.

2. De optopmogelijkheden worden aan banden gelegd. Overigens hebben we hierover nog wel wat op te merken. (zie punt 3, hierna).

3: Het verbod op splitsen van woningen in de Schilderswijk. Ook hierover valt nog wel wat op te merken: zie punt 6, hierna.

4. De omgevings- of leefbaarheidstoets: in principe prima, maar ook hierover nog een essentiële opmerking. Zie punt 5, hierna.

Kritische opmerkingen:

1. de minimumgrootte van verzelfstandigde kamerbewoning. Deze wordt op 18 m2 gesteld, wij pleiten voor een ruimere behuizing van 24 m2. Op de voorlichtingsbijeenkomst van 13 januari hebben we begrepen dat het College inmiddels in deze richting denkt. Overigens spreekt de Toelichting van kamers van 18 m2, terwijl in de Regels sprake is van woningen van deze oppervlakte. Het zou goed zijn de tekst in de Toelichting af te stemmen op de Regels (met inachtneming van de 24 m2).

2. Bestaande kamerverhuur: in het voorontwerp wordt over de bestaande kamerverhuur weinig gezegd. Nieuwe kamerbewoning wordt via een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid mogelijk gemaakt (artikel 6.5, bestaande plan). Beter zou het zijn een moratorium op kamerbewoning in te stellen. Diverse straten zitten al ruim boven de 15 % norm, en voor de buurt als geheel is daarom een stop op kamerbewoning niet meer dan gepast. We gaan er van uit dat er een stop zit op verdere intensivering van kamerverhuur. Dat betekent in onze ogen ook dat het aantal kamers dat verhuurd wordt in panden die aan de woonruimte zijn onttrokken (die dus ‘vergund’ zijn) niet groter kan worden.

En dat ook illegale kamerverhuur wordt gestopt, anders dan door het verlenen van een globale vergunning, zoals we in het laatste kwartaal van 2015 mochten meemaken. (Daarbij realiseren we ons dat daar geen sprake was van het legitimeren van een illegale situatie, maar wel van een actie zonder enige toets op ruimtelijke of volkshuisvestelijke aspecten, zoals die in de Omgevingstoets bij de afwijkingsbevoegdheid van B&W ingezet wordt).

3. Krimpfolie/optoppingen: waarom ‘krimpfolie’ niet integraal toegepast? In de Toelichting staat dat optoppen niet meer mogelijk is. De hoogten op de plankaart zouden daarop zijn aangepast. Nu hebben we niet alle hoogten nagemeten, maar zijn we alleen op enkele voor ons cruciale punten nagegaan of er ‘bij wet’ dan nog opgetopt kan worden. Helaas blijkt dit met de huidige voorstelling van zaken zeker nog mogelijk. De noordzijde van de H.W. Mesdagstraat bijvoorbeeld is het complexmatige blok 7-21 op de kaart verdeeld in twee hoogten: 10,5 en 14/18. Dit zien wij als een probleem. De aanvraag voor een optop op pand nr 17 (en 15) is al eens beoordeeld en moet niet weer opnieuw ter discussie komen. De ongewenste uitbreiding van de dakopbouw van pand 21 mocht bij recht, dit zouden we voor nr 19 graag uitsluiten. De panden naast H.W. Mesdagstraat 10-12 waar het afgelopen jaar een zeer ongewenste optop is geplaatst mogen nog steeds tot 18 meter worden opgehoogd. Dat betekent dat de optoppingen daar uitgebreid kunnen worden. Dit is volstrekt onwenselijk. In de Leeuwarderstraat zijn er ook enkele hoogten aangepast, maar wij komen tot de conclusie dat sommige huizen ‘bij recht’ nog steeds een extra verdieping kunnen krijgen. Dit is in dit straatje absoluut ongewenst. Wij willen er daarom met klem voor pleiten om voor de Schildersbuurt een andere methodiek dan het noemen van hoogten toe te passen. Als het niet de bedoeling is dat er bij recht nog extra verdiepingen kunnen ontstaan dan zou in de regels beter opgenomen kunnen worden dat wij uitgaan van de bestaande hoogte (per 1 januari 2016) (+ 1 meter) en dat uitsluitend op de plekken waar nog wel iets ontwikkeld mag worden de minimale/maximale goot/dakhoogte wordt vermeld.

Deze methodiek lijkt ons minder risicovol dan de huidige.

In aansluiting hierop nog het volgende. In de Leeuwarderstraat staat een aantal panden die met de huidige twee bouwlagen hoger zijn dan 7 meter, d.w.z. ongeveer 8,20 meter. Waarschijnlijk omdat ze hoger zijn hebben ze nu de toewijzing 10,5 meter bouwhoogte gekregen. Voor al deze panden betekent dat een extra bouwlaag! Dit geldt voor de nummers 11, 17, 23, 25, 27, eigenlijk alle aanpassingen aan de noordzijde van de straat behalve het hoekpand aan met de Melkweg. De bouwhoogten moeten hier 8 m worden, of beter nog 7 meter, overeenkomstig de omliggende panden.

Het is onduidelijk waarom de bouwhoogte op H.W. Mesdag 7 t/m 13 naar 14 meter wordt gezet: de huidige bouwhoogte is 12 meter! Op H.W. Mesdagstraat 15-21 stond dat al op 14 meter, dit wordt blijkbaar niet aangepast. Dit is ook in de Jozef Israëlsstraat het geval. Blijkbaar is 14 meter de standaardmaat na 10,50 meter – een reden te meer om niet in standaarden te gaan denken maar in actuele bouwhoogtes met als norm de hoogte op datum 1.1.2016. Ook moet het monument op de hoek van de Willem Barentzstraat niet worden aangetast. De garagegebouwen die bij de panden horen hebben ook monumentenstatus. De bewoners van de Schildersbuurt willen monumentale panden behouden en absoluut voorkomen dat zij omgezet en opgetopt worden. Kortom: hoogte 10,4 moet terug naar 4 meter.

Overigens hebben we op de bijeenkomst van 13 januari begrepen dat van gemeentewege opnieuw zal worden nagegaan of alle vermelde hoogtes op de verbeelding kloppen met gewenste verbod op het verstrekken van vergunningen.

4. Beschermd stadsgezicht. Het is gewenst dat in het bestemmingsplan expliciet wordt verwezen naar de aanwezigheid van het beschermde stadsgezicht in de Schildersbuurt. Het beschermd stadsgezicht moet vorm en inhoud krijgen, het moet niet blijven bij een dode letter. Wij bepleiten een hantering van de maximale bouwhoogtes zoals hierboven bij het onderdeel krimpfolie/optop omschreven. Dat van gemeentewege nogal eens wordt aangevoerd dat de wijk het product is van allerlei spontane en minder spontane ontwikkelingen, en dat je rekening moet houden met ‘plotseling’ opdoemende behoeften, is op zichzelf natuurlijk geen enkele reden om door te gaan met het ruim baan geven van wat voor onvoorziene ontwikkelingen ook. Juist die heeft de wijk de afgelopen jaren al voldoende voor de kiezen gehad. En welstandszaken dienen niet alleen op de voorgevel betrekking te hebben maar ook op de achtergevel. Weliswaar suggereert het rijk terughoudendheid bij welstandsbeoordeling, maar gemeenten hebben de vrijheid dat naar eigen behoefte in te vullen. In Amsterdam wordt ook een meer dan gemiddelde inspanning gedaan de welstandsbeoordeling kwaliteit te geven. Een belangrijk element in de waardering van de wijk is het historisch-architectonisch karakter. Dit unique selling point dient geborgd te worden.

5. De Omgevingstoets. De Omgevingstoets, omschreven op pagina 10 (Toelichting), geeft de mogelijkheid dat ook ‘eventuele andere wijkorganisaties’ worden gekend in het afwijkingsbeleid van B&W. Dit verdient een duidelijker formulering: “de relevante wijkorganisaties krijgen een stem in het toepassen van de leefbaarheidstoets”. Dit volgt simpelweg uit het in het coalitieakkoord ‘Voor de verandering’ voorgestane beleid van burgerparticipatie.

Overigens zou de toepassing van de verschillende genoemde criteria in de omgevingstoets explicieter en transparanter mogen, zeker gelet op recent verleende omgevingsvergunningen. Beleid dat je als overheid voert dient voor de burger verantwoord te worden, en transparantie is daarbij een belangrijk element. Gelet op de uitlatingen van de van de vertegenwoordigers van de gemeente tijdens de voor de Schildersbuurt op 13 januari georganiseerde voorlichtingsbijeenkomst hebben we niet het volle vertrouwen dat bij de toepassing van de omgevings- of leefbaarheidstoets de doelstelling om tot een betere balans in de bevolkingssamenstelling te komen scherp op het netvlies staat. Een reden te meer om de bewonersorganisaties bij de toets te betrekken.

6. Formulering artikelen 16.1,2,3.c: B&W […] kunnen toestaan dat kamers in een kamerverhuurpand gewijzigd worden in zelfstandige woningen, mits de minimale oppervlakte en het aantal huishoudens in het pand niet toeneemt. Maar wanneer kamerverhuur wordt omgezet in woningen zal het aantal huishoudens per definitie toenemen, immers in een kamerverhuurpand is het aantal huishoudens nul, en bij verzelfstandiging van de kamers tot woningen zal het dus toenemen. Ook als een kamerverhuurpand wordt omgezet in een gezinswoning neemt het aantal huishoudens met tenminste 1 toe. Zie ook de omschrijving van huishouden: “persoon of groep personen die een huishouding voert waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan. Daaronder niet begrepen kamerverhuur” (Regels, artikel 1.25). Met andere woorden: kijk nog eens naar deze formulering.

7. Tekstuele zaken: in artikel 16.1 d is sprake van een verwijzing naar Specifieke gebruiksregels van het bestaande plan die in lid 6.4 genoemd zouden zijn. Dit is echter lid 6.5. Een en ander heeft mogelijk ook gevolgen voor andere verwijzingen, ook in de artikelen 16.2 en 16.3.

8. Voorbereidingsbesluit. Met klem bepleiten we het nemen van een voorbereidingsbesluit. Daarmee kunnen ongewenste ontwikkelingen (in het licht van het nieuwe plan) worden geblokkeerd. Aanvragen voor vergunningen worden, in het jargon, aangehouden. We realiseren ons dat een voorbereidingsbesluit een jaar van kracht is en dat, wanneer het ontwerpplan niet op tijd klaar is, alsnog aangevraagde vergunningen moeten worden verleend. Maar het is alleszins te verwachten we met een jaar wel aan het ‘definitieve’ ontwerpplan toekomen. Van gemeentewijde werd op de bijeenkomst van 13 januari medio 2016 genoemd. Dus is een voorbereidingsbesluit op zijn plaats. Op de voorlichtingsbijeenkomst op 13 januari werd van gemeentelijke zijde naar voren gebracht dat onmiddellijke ingang van het voorbereidingsbesluit zal leiden tot schadeclaims van pandeigenaren die ruimte verhuren aan studenten. Zij zouden belemmerd worden in hun eigendomsrecht omdat zij niet langer kunnen handelen op basis van de aanspraken die het tot dusverre geldende bestemmingsplan vestigt.

Het is twijfelachtig, aldus door ons geraadpleegde deskundigen, of inderdaad kansrijke planschadeverzoeken te verwachten zijn. Planschadeclaims als gevolg van het nemen van een voorbereidingsbesluit zijn alleen te honoreren als er noch sprake is van actieve, noch van passieve risico-aanvaarding. Deze gevallen zijn zeldzaam. Het nemen van een voorbereidingsbesluit zal daarom geen stortvloed van planschadeclaims opleveren. Dit weegt niet op tegen het ‘gevaar’ dat er zonder voorbereidingsbesluit beleidsmatig ongewenste omgevingsvergunningen moeten worden verleend.

Wij dringen er bij het college op aan om, als niet gekozen wordt voor een voorbereidingsbesluit, zich ter zake van verwachte planschade in ieder geval door een of meer specialisten van naam te laten adviseren. Wij willen hierover met de gemeente graag in overleg treden.

Adressen:

Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

Schriftelijke correspondentie:

T. van der Meulen, H.W.Mesdagplein 6, 9718 HR Groningen